Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

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Mayo, 2011

En la Gaceta Oficial No. 39.668, fechada 6 de mayo de 2011, se publicó el Decreto-Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Ámbito de aplicación.

El Decreto-Ley que se comenta tiene por objeto la protección de los arrendatarios, comodatarios, ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como la protección de los adquirentes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren (artículo 1). De modo que el Decreto-Ley se aplica a los desalojos que puedan derivar de incumplimientos de contratos de arrendamiento, comodato y constitución de usufructos sobre viviendas; y, además, se aplica a los procedimientos de ejecución judicial de una vivienda principal (como puede ser el procedimiento de ejecución de hipoteca), por la mora en los pagos de alguna obligación.

Prioridad del Decreto-Ley frente a otros instrumentos legales. Procedimiento Administrativo previo.

Se debe destacar que con arreglo al artículo 19 del Decreto-Ley que se comenta, éste prevalece, en materia de desalojos y procedimientos de ejecución de viviendas,  sobre las disposiciones de cualquier otra norma legal en materia de desalojos y ejecuciones, como pueden ser la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, el artículo 4 del Decreto-Ley prescribe que, a partir de su publicación (6 de mayo de 2011), no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en el Decreto-Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos en éste.

Fundamentalmente, previo al ejercicio de cualquier acción administrativa o judicial de desalojo o de ejecución forzosa de una vivienda, que pueda concluir en la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, el interesado en el desalojo o en la ejecución deberá iniciar un procedimiento administrativo por ante el Ministerio con competencia en materia de vivienda y hábitat (artículo 5 del Decreto-Ley). Este procedimiento tiene una etapa de conciliación (artículo 7), destinada a lograr el acuerdo de las partes. De no lograrse la conciliación, el funcionario competente deberá dictar decisión motivada a favor o en contra del desalojo (artículo 9).

Suspensión de procesos judiciales pre-existentes.

El órgano jurisdiccional estará obligado a suspender, por un plazo no menor de noventa días (90) días hábiles, ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a vivienda; bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria, como forzosa. El órgano jurisdiccional debe notificar al sujeto afectado por el desalojo y, cualquier otra persona que considere necesaria, en resguardo y estabilidad de los derechos del sujeto afectado por el desalojo (artículo 12 del Decreto-Ley). Dentro del plazo indicado, el órgano jurisdiccional verificará que el detentador o propietario de la vivienda fue debidamente asistido por abogado o por defensor público durante el procedimiento administrativo. Si decidiere que ello no fue así, el procedimiento administrativo deberá reiniciarse.

Además, el órgano jurisdiccional deberá remitir  al Ministerio competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud mediante la cual dicho órgano disponga la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva para el sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste manifestare no tener lugar donde habitar. En todo caso, no se procederá a la ejecución forzosa sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser éste un derecho de interés social e inherente a toda persona (artículo 13 del Decreto-Ley).

Toda autoridad administrativa y judicial, que tuviere a su cargo la ejecución de desalojos forzosos, está en la obligación de poner a disposición del público en general y, especialmente de los interesados directamente, así como de las Organizaciones Sociales que se creen legalmente para la defensa de los derechos de los arrendatarios y ocupantes, la información relativa a los desalojos previstos, dentro del plazo de noventa (90) días continuos previo a la ejecución (artículo 15 del Decreto-Ley).

Prohibición de dictar medidas cautelares.

A partir de la publicación en gaceta del Decreto-Ley, queda prohibido dictar medidas cautelares de secuestro sobre viviendas que constituyan el hogar de una familia, en las demandas por incumplimiento o resolución de contrato y en aquéllas por cobro de bolívares o ejecución de hipoteca (artículo 16 del Decreto-Ley).

Garantía de obtención de solución habitacional al afectado por la medida. Información a otros entes.

En el caso que se dictare una medida de desalojo con arreglo al Decreto-Ley, la medida no se ejecutará hasta tanto no se garantice una solución habitacional al afectado por la medida (artículos 13 y 18 del Decreto Ley).
   
Cuando el desalojo deba efectuarse sobre un inmueble destinado a vivienda, como consecuencia de un procedimiento de ejecución por la mora en el pago por parte del propietario, se seguirán los procedimientos establecidos en el Decreto-Ley. El juez competente deberá, además, informar de la ejecución a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario y al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), para que dichos organismos evalúen la situación del crédito y gestionen lo conducente a efectos de coadyuvar a la solución de la situación del afectado, en cuanto sea posible (artículo 17 del Decreto-Ley).

Defensorías Públicas en materia de vivienda.

Con arreglo al artículo 20 del Decreto-Ley, como se indicó antes, se deberán designar defensores públicos con competencia en materia de defensa y protección del derecho a la vivienda. El nombramiento debe hacerse dentro de los noventa (90) días siguientes a la publicación del Decreto-Ley en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela (6 de mayo de 2011). En todos los procesos en los cuales existan, o puedan dictarse, sentencias o medidas cautelares que pudieren generar el desalojo o la pérdida de posesión por parte de alguno de los sujetos protegidos por el Decreto-Ley, si el demandado no dispusiere de defensor privado, deberá solicitarse a la defensoría pública la designación de defensor.